[原创]深圳楼市至少要跌2年多则5年以上
文章提交者：piaoyigongzi 加帖在 经济风云 【凯迪网络】
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深圳楼市至少要跌2年多则5年以上
根据本人对深圳楼市的研究与观察，深圳楼市房价至少要跌2年多则5年、8年、10年都有可能，极有可能像“不买房运动”发起人邹涛所说“在此轮房价大跌中，特区内普通商品房价格必将回到每平方米8000元，特区外则会回到每平方米6000元。乐观估计，最快会在2009年底实现，最迟也会在2010年实现。”(未完待续)
在最近几个月的深圳房地产市场，市场马上回暖的呼声、二手房贷放松、以及国家政策要放松等假消息充满各个角落，呼吁投资者、自住客抄底等开发商、中介等利益集团的雇用文人写的骗人的软文在网站报纸上也到处都是。
但目前的深圳市场却是：一次性降到底或者说越降到买房人心理价位的楼盘销售的越好，特价房卖得动，不打特价就卖不动，一句话价格降得越低就卖得越好。所以才有前几天或者说3月份日均销售上百套的记录，于是有人放话“傻蛋们”快买房了，不然又要涨价了，你过了这个村又要买不起了。
其实你看清几个大的方向性问题就会得出：现在不是买房的好时机(个人观点，需由看官自己判断)，房价跌个三、五年是不成问题的。你真的急着要买，也要等个三五个月以后才买，你买的越晚，你花的钱越少。房价跌回关内8000元左右，关外6000元左右是可能的，因为这个价位才与深圳目前的购买力相符。
哪几个方向性问题呢：
政策层面上：
10年前，房地产市场作为治理中国国内消费不力的产业，作为三驾马车的重要力量完完全全推向市场，把住房需求者投向市场。住房需求者是生是死完全由市场操控，有时市场上某个行业、某些领域却是由政策操控、人—投机者、炒家、大利益集团—在操控。最近几年的房地产市场的暴涨行为就完全是由银行、投机者、炒家、大利益集团，以及国家政策、地方政府在操控，所以老百姓的住房问题就被它们挟持了，老百姓完全成为了被控者或者说成了房地产市场的被绑架者。
10多年来，房地产业一完全进入市场，房地产业成方地方的支柱产业。高价出让土地就成了地方政府增加地方财政、创造地方官员个人政绩的灵丹妙药。这也使城市规模不用三年、五年就成倍增长、土地被大肆圈占，国家的农业耕地激剧减少，地方政府对国家调控政策阳奉阴为甚至公开阻扰，暴力拆迁、黑帮参与城市拆迁、钉子户、地王不断涌现。(当然这里不否认房地产业对国家经济发展所起的推动作用)，房价在最近几年猛涨不止，十年前的房地产政策负面作用越来越大，也在一定程度上成为了经济发展的障碍。
时移事移，政策宜移。“国八条”、“国六条”制止不了疯涨的房价，也无法使投资投机盛行的楼市回归理性。是变革的时候了，是打蛇打七寸的时候了。二套首付提高、利息增加，楼盘开发自有资金提高到35%，终于找到了问题的症结所在，金融是楼市疯狂的助推器。国家也严厉打击炒房投机行为。保障房建设提上议事日程，低收入者的住房问题由政府保障解决。十七大、全国两会将住房问题作为政府的民生问题来解决，建设部改为住房和城乡建设部。市场结构由商品房占99.8%的市场变为保障房：商品房七三开的市场结构。(当然这些政策需要地方政府真正的贯彻执行，政策朝令夕改也是达不到效果的)
深圳市场情况：
深圳只涨不跌的神话已破，炒房者离场，市场供不应求的骗人言论，谁也不相信了，所谓的刚性需求论的外衣也正被一层层剥离剩下骗人的本质。
其实大家根据最近几年深圳商品房的市场情况就可以得出：深圳市场要回暧只有回归理性。
一手房市场：2000年~2004年深圳房价基本有5000~6000元波动，销售面积也从556.82万平方米逐年增长到849.21万平方米，而05、06、07年三年房价分别是7040、9230、13370元/平方米，但销售量却从901.13万平方米降到500.40万平方米，三年销量降了400万平方米，几乎降了一半。而这三年二手市场却从600万平方米涨到了900万平方米，二手市场几乎以25%速度增长。而07年8月以来，深圳市场销量猛降、房价也在遮遮掩掩中猛降，少侧降价10%、20%，多侧降价达到50%。这说明深圳房地产市场真正是因为投资、投机的炒房行为推高房价，真正有住房需求的自住客已脱离了此市场，因为房价太高买不起房。
看看刚性需求吧。深圳拥有人口1200万，常住人口846万，户籍人口不足200万。200万户籍人口90%都有自己的住房（吕锐锋市长讲话中提及数据），其中很多人已买2套以上住房，原村民是至少一栋房，剩下不到20万。这20万多数是刚毕业一年或几年的学生或低收入者，现在的高房价拥有购买力的不足5万人，按一男一女组成一家庭，每年实际市场需求量也就2万套不到。目前深圳600多万其它常住人口中，绝大部分拥有自己的住房（高收入人群、政府机关工作人员、老板等），（虽然达不到90%）不会低于40%，中低收入者至少占据40%，剩下10%中等偏上收入人群50万左右总计需25万套房源，但目前的房价拥有购买能力又是真正的自住需求不超过10万套。两者相加每年需求量不超过12万套。
又通过2000年至2007年的市场量分析。00年到07年市场销售量分别为：5万多、6万多、7万多、8万多、8.5万以上、9万多、7万多、5万多。05年市场达到最大需求量10万套左右，也就是从05年开始房价飙升，投资比例越来越高，达到07年60%以上的市场投资量（国土局发布的2000年至2007年深圳房地产市场价格运行与调控分析报告07年多次投资比例为70%）。05年按投资比例30%计算自住需求也就6万套，07年市场需求中实际自住需求更不足2万套。结合前段年12万套需求分析，两者中和，实际的自住商品房需求量不超6万套，这6万套就是所谓的刚性需求吧。
同时深圳计划3年内共建保障性住房9．73万套，08年完成保障性住房４．５８万套（十一五共建设保障性住房14万套）。深圳08年共计划建设11．1万套商品房，09年9．06万套商品房。截止08年4月11日，深圳目前拥有一手现售商品房46751套，二手挂牌商品房38558套。深圳08年共计有19．6万多套商品房供应，４．５８万套保障房供应，两者相加为24．18万套，而市场需求量却只有区区6万套。
按国家稳定房价，不希望楼市大涨大跌的愿望，深圳楼市逐步回归理性也就是房价慢慢下降的趋势，深圳楼市至少需要2年以上的时间、多侧需要5年以上时间才能回到合理水平。而市场需求与供应量却显示楼市还有猛降的可能性。其实楼市是猛降到位还是缓慢下降到位，市场不可能按主观意愿行事的，这正如房价猛涨不按其主观意愿行事一样，市场行为嘛！
